Porto vs Lisboa: Onde Investir em Imóveis em 2025
Porto vs lisboa: onde investir em imóveis em 2025
O ano de 2025 promete novos rumos e dinâmicas no mercado imobiliário português. Após períodos de grande procura, impulsionados por turismo, investimento estrangeiro e políticas de habitação, as grandes cidades do país enfrentam agora novos desafios e oportunidades. Num contexto em que Porto e Lisboa são frequentemente colocados lado a lado para análise, compreender as tendências, preços, localização e potenciais retornos é fundamental para qualquer investidor esclarecido. Este artigo propõe-se a uma análise profunda, jornalística e investigativa, sobre onde vale mais a pena investir em imóveis em 2025: no Porto ou em Lisboa? Ao longo de milhares de palavras, vamos dissecar o mercado, observar dados concretos, explorar bairros emergentes, avaliar políticas municipais e muito mais. O objetivo é proporcionar um conhecimento sólido, realista e aplicável a quem pretende dar o passo certo no setor imobiliário português.
Contexto macroeconómico e a importância do setor imobiliário
O mercado imobiliário em Portugal tem sido, na última década, um dos pilares de crescimento do país. A partir de 2014-2015, assistiu-se a uma recuperação notável dos preços médios por metro quadrado, impulsionada pela crescente atratividade do país para turistas, profissionais expatriados e investidores internacionais. Após a crise financeira internacional, Lisboa e Porto surgiram como polos culturais e económicos, integrando redes globais de inovação, turismo de qualidade e startups tecnológicas. Este contexto proporcionou rendimentos interessantes, valorização de capital e aumento da procura.
Em 2025, prevê-se que a economia portuguesa mantenha um ritmo estável, com o setor do turismo a consolidar-se, apesar de potenciais oscilações macroeconómicas. O setor imobiliário nacional, sólido e resiliente, poderá beneficiar ainda mais de infraestruturas em melhoria e de iniciativas governamentais de incentivo ao investimento estrangeiro, como o programa de Vistos Gold (ainda que revista a sua abrangência) e as mudanças na legislação do alojamento local. Mas o cerne da questão permanece: será Lisboa, a capital, o local ideal para investir ou estará o Porto, a segunda maior cidade do país, a oferecer melhores oportunidades neste novo cenário?
Porto vs lisboa: introdução ao debate
No imaginário coletivo, Lisboa é a “grande metrópole” portuguesa. É a capital política, um centro cultural vibrante, um polo turístico e sede de empresas multinacionais. O Porto, por outro lado, é reconhecido pela sua autenticidade, pela relevância histórica do seu centro, pelo charme do Douro e, nos últimos anos, por uma dinâmica empresarial que cresce sob o signo da criatividade e inovação tecnológica.
Estas duas cidades não competem apenas nos preços dos imóveis, mas também na qualidade de vida, nas oportunidades de emprego, na oferta cultural, na diversidade de bairros e na acessibilidade. Quem pensa em investir em 2025 deve olhar para além dos números “crus” do mercado imobiliário e analisar as tendências demográficas, os planos de urbanismo, a mobilidade, o potencial de retorno em arrendamento e o perfil do público-alvo. É também importante ter uma perspetiva de longo prazo: em qual cidade o mercado dará um salto qualitativo nos próximos anos?
Perfil dos investidores em 2025
Em 2025, os perfis de investidores em imóveis urbanos em Portugal são cada vez mais diversos. Temos desde investidores institucionais, fundos de investimento, family offices internacionais, a pequenos investidores nacionais que desejam aumentar o seu portefólio, assegurando rendas estáveis e valorização a médio-longo prazo. Por outro lado, muitos investidores estrangeiros — franceses, britânicos, brasileiros, norte-americanos e, mais recentemente, asiáticos — olham para Portugal como uma das melhores portas de entrada no mercado europeu. O país é visto como seguro, estável, com um custo de vida relativamente acessível e uma qualidade de vida muito acima da média.
Este perfil diversificado significa que a competição por bons imóveis é elevada. Enquanto alguns procuram imóveis de luxo, outros focam-se em apartamentos para arrendamento de longa duração. Outros ainda procuram a compra para renovação e revenda, capitalizando a gentrificação de bairros históricos. Em Lisboa, há quem se foque nas zonas centrais e turísticas; no Porto, muitos apostam em áreas emergentes, menos saturadas, mas com potencial de crescimento.
A evolução dos preços ao longo da última década
Para compreender a situação em 2025, é imprescindível analisar a evolução histórica dos preços. Entre 2015 e 2020, Portugal viveu um “boom” imobiliário. Em Lisboa, os preços dispararam especialmente em zonas prime como Chiado, Baixa, Príncipe Real e Avenida da Liberdade. Isto resultou, entre outros fatores, da elevada procura turística, do alojamento local e da chegada de investidores estrangeiros. No Porto, a tendência foi semelhante, embora partindo de uma base de preços mais baixa, levando a que a cidade invicta fosse durante um período vista como a “nova Lisboa”: mais barata, autêntica e com potencial.
Contudo, após a pandemia e as suas repercussões, o mercado estabilizou. Entramos em 2025 com valores mais consolidados: Lisboa mantém preços elevados no centro histórico, com pouca oferta para classes médias, enquanto o Porto, embora valorizado, ainda apresenta oportunidades mais acessíveis, especialmente nos bairros circundantes do centro. Esta diferença no ponto de partida é fundamental para a análise do potencial de valorização futura.
Tendências globais que afetam o mercado português
Não podemos ignorar as tendências globais que moldam o mercado imobiliário. A digitalização, o teletrabalho, a mobilidade internacional e as mudanças nos hábitos de consumo imobiliário desempenham um papel crucial. Em 2025, muitos profissionais já se habituaram a trabalhar remotamente, o que significa que a proximidade ao local de trabalho é menos crucial do que a qualidade de vida e o custo do imóvel. Esta tendência beneficiou cidades secundárias ou bairros menos centrais, desde que bem servidos por transportes e infraestruturas.
No mercado português, isto pode significar um ligeiro abrandamento da corrida aos centros históricos ultra valorizados e um interesse crescente por zonas periféricas bem conectadas. Além disso, tendências como a sustentabilidade, a eficiência energética dos edifícios e o aumento da procura por espaços exteriores, varandas ou terraços, também moldarão o perfil do mercado. Tanto Lisboa como Porto já mostram sinais de adaptação a estes padrões, mas de formas diferentes.
Lisboa em 2025: radiografia do mercado
Lisboa: a força da capital
Lisboa continua a ser, para muitos investidores, a primeira escolha. É a maior cidade do país, o principal centro económico, político, cultural e turístico. Grandes empresas internacionais continuam a escolher Lisboa como sede regional, atraindo trabalhadores estrangeiros qualificados, além de ter um fluxo turístico mais consolidado e intenso ao longo de todo o ano. Em 2025, Lisboa permanece um íman para investimentos internacionais, o que garante uma procura elevada, sobretudo por imóveis premium.
O “novo” centro e as zonas emergentes
Nos últimos anos, bairros antes menos valorizados em Lisboa têm ganho nova vida. Arroios, Intendente, Anjos, Marvila e Beato estão entre as zonas a ter em conta. Estas áreas eram, até há poucos anos, bairros com menor procura, mas estão gradualmente a receber investimentos públicos e privados. Projetos de requalificação urbana, a instalação de galerias de arte, restaurantes, microcervejarias e espaços culturais têm aumentado a atratividade. Em 2025, espera-se que este processo de “transformação urbana” esteja ainda mais consolidado, o que pode significar boas oportunidades de investimento, embora, em alguns casos, os preços já não sejam tão baixos como no passado.
Turismo e arrendamento de curta duração
Lisboa consolidou-se como destino turístico global. Apesar de regulamentações mais restritivas sobre o alojamento local, o turismo não deixa de ser um motor de procura. Muitos investidores continuam a apostar no arrendamento de curta duração, ainda que a rentabilidade tenha sofrido algumas oscilações. Em 2025, o equilíbrio entre arrendamento turístico e arrendamento de longa duração é mais maduro. Investidores podem encontrar rendas mais estáveis em arrendamentos de média duração, procurados por nómadas digitais e expatriados. A regulação mais clara do alojamento local traz segurança jurídica, ainda que reduza margens especulativas.
Preços e rendimentos em Lisboa
Se há algo constante em Lisboa é a tendência para valores elevados, sobretudo em zonas prime. Em 2025, o metro quadrado em zonas centrais pode facilmente ultrapassar os 5.000€/m² ou 6.000€/m² em imóveis novos ou reabilitados. Em bairros emergentes, pode encontrar-se entre 3.000€/m² e 4.500€/m², dependendo do tipo de imóvel e do estado de conservação. Quanto ao rendimento de arrendamento, as yields tendem a ser um pouco comprimidas devido aos preços elevados, rondando muitas vezes entre 3% a 5%. Para alguns investidores, Lisboa pode ser mais um ativo de valorização de capital a longo prazo do que um gerador de rendimentos imediatos.
Porto em 2025: cenário e oportunidades
O Porto e o seu posicionamento
O Porto, segunda maior cidade do país, beneficia de um apelo cultural e histórico distintivo. O seu centro é Património Mundial da UNESCO, o que lhe confere um charme único. A vida cultural é intensa, a gastronomia reconhecida e a indústria do vinho do Porto continua a atrair visitantes e investidores. Ao longo dos últimos anos, o Porto tornou-se uma cidade mais cosmopolita, recebendo estudantes internacionais, startups tecnológicas, empresas criativas e profissionais qualificados. Em 2025, este posicionamento está ainda mais consolidado.
Bairros emergentes no Porto
Se Lisboa tem Marvila, o Porto tem Campanhã, Bonfim, Paranhos ou Ramalde a assumirem-se como destinos emergentes. Estes bairros oferecem imóveis a preços ainda relativamente competitivos, infraestruturas renovadas e melhoramentos nos transportes públicos. O investimento público em estações ferroviárias, linhas de metro, ciclovias e espaços públicos verdes dá uma nova vida a estas áreas, tornando-as mais apelativas para arrendamento e para quem deseja residir fora do centro histórico já altamente valorizado.
Além disso, o centro do Porto expandiu-se. Não é apenas a Ribeira e os Clérigos. As zonas a norte do centro, como Cedofeita ou Marquês, beneficiam de uma mistura de comércio tradicional, cafetarias modernas e novos empreendimentos residenciais. Em 2025, estes bairros podem apresentar boas oportunidades de aquisição a preços mais acessíveis do que o centro histórico, com potencial para yields interessantes.
Turismo, estudantes e arrendamento no Porto
O Porto experimentou um crescimento turístico significativo na última década. Ainda que não tenha a mesma dimensão turística de Lisboa, o fluxo de visitantes é constante. Além disso, a cidade é um importante polo universitário, com a Universidade do Porto a atrair milhares de estudantes nacionais e internacionais. Este segmento assegura uma procura constante por imóveis para arrendamento.
A cidade também atrai nómadas digitais, freelancers e empresas tecnológicas que procuram espaços de coworking e arrendamento a médio prazo. Estes perfis estão dispostos a pagar valores razoáveis por imóveis bem localizados e com boas condições. Em 2025, o Porto apresenta um mercado de arrendamento versátil, onde a rentabilidade pode ser superior à de Lisboa, especialmente devido aos preços de aquisição mais acessíveis.
Preços e rendimentos no Porto
Comparando com Lisboa, o Porto mantém-se mais acessível. Em 2025, o metro quadrado no centro do Porto ou em zonas adjacentes de qualidade poderá situar-se entre os 3.000€ e 4.500€/m² em imóveis de qualidade. Nas áreas emergentes, ainda é possível encontrar valores abaixo dos 3.000€/m², consoante o grau de renovação do edifício e a proximidade dos principais pontos de interesse.
As yields de arrendamento no Porto tendem a ser ligeiramente mais atractivas do que em Lisboa, podendo rondar entre 4% a 6%, dependendo da localização e do tipo de imóvel. Para investidores focados em rendimento e não apenas em valorização de capital, o Porto pode ser uma escolha mais apelativa.
Políticas públicas e regulamentos
Portugal em mudança regulatória
Nos últimos anos, o governo português tem introduzido alterações no mercado imobiliário, visando equilibrar a oferta e a procura, proteger moradores locais e garantir a sustentabilidade. Em 2025, estas políticas encontram-se mais consolidadas. Lisboa e Porto adotam medidas específicas, desde planos diretores municipais à regulamentação do alojamento local.
É importante analisar a relação entre a oferta de imóveis para arrendamento, as condições dos contratos, a proteção do inquilino e a carga fiscal sobre o imobiliário. Alterações no IMI, no AIMI (Adicional ao IMI), ou benefícios fiscais para reabilitação urbana são fatores cruciais que os investidores devem ter em conta. A capital tende a ter políticas mais restritivas para conter a especulação imobiliária, enquanto o Porto procura atrair mais investimento equilibrado, apoiando a reabilitação de edifícios degradados.
Mobilidade e infraestruturas
Transportes públicos em 2025
A mobilidade é um fator-chave no valor imobiliário. Em Lisboa, o metro é relativamente abrangente, mas há limitações na expansão da rede. O porto, por sua vez, teve um rápido crescimento da rede de metro nas últimas décadas, e em 2025 assiste-se a uma maturação dos seus sistemas de transportes. Esta facilidade de mobilidade é particularmente importante para valorizar bairros mais afastados do centro.
Novos projetos de mobilidade suave, ciclovias e zonas pedonais oferecem maior qualidade de vida. A proximidade a estações de metro, autocarro rápido (BRT) ou comboios suburbanos é um diferencial que pode aumentar o valor do imóvel. Em Lisboa, a expansão da linha vermelha e eventuais melhorias no sistema de autocarros elétricos podem tornar certas zonas mais interessantes. No Porto, o prolongamento de linhas de metro e a requalificação da Estação de Campanhã tornam bairros periféricos mais desejáveis.
Cultura, lazer e qualidade de vida
Atratividade cultural
Lisboa é amplamente reconhecida pela sua vida cultural: museus, teatros, festivais internacionais, street art, concertos e eventos globais. O Porto, apesar de menor, não fica atrás na dimensão cultural: possui uma cena artística vibrante, galerias independentes, uma programação musical e teatral rica, além de festivais de cinema e literatura.
Para um investidor, a qualidade de vida da cidade influencia a procura de arrendamento. Em 2025, com as cidades mais maduras culturalmente, espera-se que tanto Lisboa como Porto continuem a crescer neste aspecto. Lisboa continuará a atrair grandes eventos internacionais, enquanto o Porto investe num ambiente mais intimista, criativo e autêntico. Em suma, as duas cidades oferecem experiências culturais distintas, ajustadas a diferentes perfis de habitantes e investidores.
Impacto do turismo e do alojamento local
Equilíbrio entre turismo e habitação
O turismo contribuiu para o crescimento dos preços imobiliários nas duas cidades. Em Lisboa, a massificação turística trouxe desafios, como a diminuição de oferta para habitação permanente. No Porto, a tendência foi semelhante, ainda que em escala menor. Em 2025, espera-se um mercado mais regulado e sustentável. Novas regras e quotas para o alojamento local limitam o crescimento desenfreado, incentivando a diversificação de usos. Isto poderá estabilizar os preços.
Para o investidor, esta mudança significa procurar estratégias de investimento mais equilibradas, considerando o arrendamento de média ou longa duração, residências estudantis ou coliving, em vez de depender unicamente do turismo de curta duração.
O papel do investimento estrangeiro
Internacionalização do mercado
Em 2025, Portugal continua a atrair investimento estrangeiro, fruto da sua segurança jurídica, estabilidade política, clima ameno e integração europeia. Os investidores estrangeiros, porém, estão agora mais informados e exigentes. Comparam Lisboa e Porto não apenas no custo por metro quadrado, mas também na qualidade do produto imobiliário, na sustentabilidade do projeto, nas perspetivas de valorização e no estilo de vida oferecido.
Lisboa, já estabelecida no panorama internacional, continua a ser a primeira referência. Mas o Porto, com preços mais acessíveis e um ambiente mais autêntico, está a captar a atenção de investidores que procuram mercados secundários com potencial de crescimento. A internacionalização do Porto intensifica a concorrência na cidade invicta, beneficiando quem já investiu lá no passado e criando novas oportunidades para os que pretendem entrar agora.
Perspetivas demográficas
Quem vive em Lisboa e no Porto em 2025?
Em 2025, o perfil demográfico de Lisboa e Porto é marcado pela diversidade. Lisboa mantém uma população composta por locais, expatriados de várias nacionalidades, estudantes internacionais e profissionais qualificados. No Porto, a dinâmica é semelhante, embora a proporção de estrangeiros seja menor do que na capital, mantendo um maior equilíbrio entre tradição e modernidade.
A demografia afeta o tipo de imóvel mais procurado. Jovens profissionais e estudantes procuram tipologias pequenas e médias (T1, T2), enquanto famílias nacionais valorizam T3 ou maiores, em áreas residenciais. Investidores devem adequar a oferta a estas preferências, escolhendo imóveis com características apropriadas, desde a eficiência energética a espaços comuns de qualidade.
O efeito dos nómadas digitais e do teletrabalho
Uma nova procura imobiliária
A crescente popularidade do teletrabalho impulsiona a procura por cidades com boa qualidade de vida, custo de vida razoável e excelentes infraestruturas digitais. Tanto Lisboa como Porto respondem a este perfil. Lisboa, mais cosmopolita, atrai nómadas digitais em busca de uma vida urbana sofisticada, sol, mar e eventos culturais. O Porto, com um ritmo ligeiramente mais calmo, uma gastronomia rica, bons vinhos e custo de vida um pouco inferior, também se torna atrativo para este segmento.
Em 2025, a presença de nómadas digitais aumenta a procura por arrendamentos flexíveis (entre 3 a 12 meses) e por espaços de coworking. Investir em imóveis preparados para esta realidade — com internet de alta velocidade, mobiliário funcional, espaços de estudo e trabalho — pode ser uma estratégia inteligente. Estas mudanças no perfil do inquilino impulsionam determinados bairros próximos de transportes públicos, cafés, restaurantes e locais de lazer, tanto em Lisboa como no Porto.
Sustentabilidade e eficiência energética
O impacto da sustentabilidade no valor do imóvel
Em 2025, a sustentabilidade não é apenas um chavão, mas um fator concreto na valorização de imóveis. Os compradores e inquilinos estão mais atentos à eficiência energética, aos materiais sustentáveis, à produção de energia solar ou à existência de pontos de carregamento para veículos elétricos. Em Lisboa e no Porto, surgem projetos imobiliários com certificação ambiental, edifícios reabilitados com foco na sustentabilidade e bairros mais verdes.
Um imóvel sustentável pode atrair inquilinos dispostos a pagar um prémio pela qualidade de vida e poupança energética. Da mesma forma, a reabilitação urbana sustentável beneficia do apoio de programas governamentais e fundos europeus. Ao investir, vale a pena considerar a qualidade construtiva e o perfil energético do imóvel, pois a sustentabilidade será cada vez mais um diferenciador de mercado.
Comparação direta: Lisboa vs Porto
Preço de entrada e rentabilidade
Em termos gerais, Lisboa exige um investimento inicial maior, especialmente no centro. Esta barreira de entrada reflete-se depois numa rentabilidade menos elevada, mas com mais garantias de valorização do capital a longo prazo. O Porto, com preços ainda mais acessíveis, permite um retorno sobre o investimento (ROI) mais elevado no arrendamento, uma vez que o custo de aquisição é menor e o crescimento da procura por arrendamento é notório.
Liquidez do investimento
Lisboa, sendo a capital, oferece uma liquidez maior. É mais fácil vender um imóvel em Lisboa, principalmente se for bem localizado. O Porto, embora cada vez mais atrativo, ainda pode ter ciclos de venda ligeiramente mais longos, dependendo do tipo de imóvel. Porém, à medida que o Porto ganha relevância internacional, a sua liquidez tende a aumentar.
Perfil do inquilino
Em Lisboa, o inquilino médio pode ser um profissional estrangeiro altamente qualificado, um executivo de uma empresa multinacional ou um turista de curta duração. No Porto, o inquilino típico pode ser um estudante, um jovem casal nacional, um nómada digital ou um turista com estadia prolongada. Esta diferença no perfil do inquilino afeta o tipo de imóvel mais adequado e o arrendamento esperado.
Perspetiva a longo prazo
A longo prazo, ambas as cidades parecem promissoras. Lisboa continuará a ser uma das cidades mais procuradas da Europa, garantindo estabilidade e valorização. O Porto, por sua vez, ainda tem espaço para crescer e surpreender. Investir no Porto pode ser como entrar numa fase mais inicial de um ciclo de valorização, enquanto Lisboa já vive numa fase mais madura.
Estratégias de investimento em 2025
Diversificação geográfica
Uma estratégia sensata pode ser dividir o portefólio entre as duas cidades, capitalizando a liquidez e a valorização de Lisboa e a maior rentabilidade no Porto. Esta abordagem dilui riscos e aproveita o melhor de cada mercado.
Foco na reabilitação urbana
Tanto em Lisboa como no Porto, existem edifícios antigos a precisar de reabilitação. A reabilitação não só aumenta o valor do imóvel, como permite benefícios fiscais e maior flexibilidade de preços. Esta estratégia é especialmente atrativa no Porto, onde há um parque habitacional antigo e o custo de aquisição e reabilitação é mais acessível.
Arrendamento de média duração
Com a regulamentação mais apertada do alojamento local e a incerteza do turismo sazonal, o arrendamento de média duração pode ser uma boa alternativa. Dirigido a nómadas digitais, expatriados temporários ou estudantes, este segmento combina rendas mais atrativas que o arrendamento tradicional com uma estabilidade maior do que o arrendamento de curta duração.
Casos práticos
Caso prático 1: Investidor com 500.000€
Um investidor com 500.000€ disponíveis procura um imóvel para arrendar e obter rendimento estável. Em Lisboa, com este valor, talvez consiga um T2 renovado numa zona emergente, garantindo uma rentabilidade na ordem dos 3-4%. No Porto, pelo mesmo montante, pode adquirir dois apartamentos T1 ou T2 bem localizados, diversificando o risco e possivelmente alcançando uma rentabilidade na ordem dos 4-6%. O Porto oferece aqui uma vantagem clara em termos de rendimento.
Caso prático 2: Investidor de longo prazo
Um investidor visa a valorização do capital ao longo de 10-15 anos. Lisboa, sendo um mercado já estabelecido e com procura internacional, oferece um potencial de valorização estável, apesar dos preços já elevados. O Porto, ainda em fase ascendente, poderá oferecer uma valorização superior, mas com maior incerteza. Dependendo do perfil de risco, o Porto pode ser mais interessante se o investidor acreditar no crescimento contínuo da cidade, enquanto Lisboa é mais conservadora e previsível.
Riscos e desafios
Risco regulatório
As mudanças na legislação de alojamento local, benefícios fiscais à reabilitação ou taxas sobre o imobiliário podem impactar a rentabilidade. Tanto Lisboa como Porto estão sujeitas a alterações regulamentares, embora Lisboa possa ser mais restritiva devido à pressão sobre o mercado.
Risco económico
Uma eventual crise económica europeia ou global pode afetar a procura turística e o investimento estrangeiro. Lisboa, mais dependente destes fatores, pode ver a procura internacional diminuir. O Porto, por ter um mercado interno e estudantil mais forte, pode resistir melhor a certas flutuações.
Conclusão: onde investir em 2025?
A resposta depende dos objetivos e do perfil de risco do investidor. Lisboa oferece segurança, liquidez, reconhecimento internacional e valorização a longo prazo, embora a um custo de entrada elevado e com yields mais baixas. O Porto, por outro lado, apresenta preços mais acessíveis, potencial de crescimento e yields mais atrativas, embora ainda esteja a cimentar o seu estatuto internacional.
Para muitos investidores, o Porto pode ser o mercado com maior potencial de crescimento e rendibilidade no médio prazo. Já Lisboa é o investimento clássico, quase um “porto seguro” do mercado imobiliário português, garantindo estabilidade e prestígio.
Em 2025, a escolha entre Porto e Lisboa não é linear. Ambas as cidades têm argumentos fortes. A decisão final dependerá da estratégia de investimento, do montante disponível, da apetência pelo risco e do horizonte temporal. Analisar cuidadosamente as tendências, os bairros emergentes, as políticas públicas, as infraestruturas e o perfil da procura é essencial para fazer uma escolha informada.
Excerto final
Porto ou Lisboa? Em 2025, a questão mantém-se atual e relevante. Entre a capital consolidada e a cidade invicta em ascensão, o investidor deve pesar vantagens e desvantagens. Lisboa representa prestígio, liquidez e valorização segura, enquanto o Porto oferece potencial de crescimento, rendibilidades mais elevadas e uma vitalidade cultural e económica em franca expansão. Independentemente da escolha, o mercado imobiliário português apresenta-se em 2025 sólido, diversificado e cheio de oportunidades.